房企外部资源整合和内部资产重组 目的直指资本市场

对中航房地产业务基本完成整合后，酝酿一年多的保利地产集团内部整合取得了新进展。2016年11月29日，保利地产一纸整合公告，正式拉开了保利地产和保利置业整合的序幕。此次保利地产拟采用现金方式收购公司实际控制人中国保利集团公司持有的保利(香港)控股有限公司50%股权，成交价格为23.82亿元，并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.71亿元。总共涉及金额达51.53亿元。有媒体称，这或许是保利集团地产业务整合的开始。

与此同时，保利地产于同日发布的另一份公告称，将以1496.58万元收购中金正祥(上海)股权投资管理中心(有限合伙)持有的保利(横琴)资本管理有限公司15%股权。收购完成后，保利对该公司持股比例将由30%增加至45%。公告还显示，中金正祥还以协议转让方式将其持有保利资本的25%股权转让给保利投资控股有限公司，该部分股权对价为1995.44万元。据此，中金正祥本次转让保利资本合共35%股权。 保利的内部整合和外部扩张也不是孤立事件，据相关机构统计，2016年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，包括中建、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组。这一年开始，多组央企之间的资源整合案例展开：中海地产并购中信地产、保利并购中航地产、五矿整合并购中冶，以及中交、鲁能等集团内部地产业务的重组等等。路径各不相同，但不外乎外部资源整合和内部资产重组两种形式，然而无论是哪种方式，其最终目的都是直指资本市场，并为央企带来显著的规模增长和业务链条提升。

与此同时，在市场上，地产央企还面临着来自民企的巨大压力。根据克而瑞机构统计数据显示，在21家被核准从事地产业务的央企中，2017年上半年销售额在1000亿元以上的仅有两家，分别为中国保利集团公司下属的保利地产和中国建筑工程总公司下属的中海地产。然而2016年，当碧桂园规模突破3000亿时，保利和中海为首的地产央企规模则保持在2000亿元左右。央企合并固然能够促进行业集中度的提高，但操作过程中肯定有一定难度。而民营企业的并购转让要容易的多，7月19日，万融二人转，突然变成三国杀，让众人摸不着头脑。但是，在发布会一拖再拖，背景墙一变再变之后，万达、融创以及富力三方最终达成交易，总金额为637.5亿元。号称中国房地产史上最大的并购案终于尘埃落定，由于富力的突然介入，一度让整个交易充满变数，但是结果却是皆大欢喜，三方共赢。

7月10日，在万达与融创两家首次签署转让协议的同时，华侨城在北京产权交易所挂牌出让“侨禧投资”49%股权的消息也被证实。华侨城北方集团与泰禾华北区域在北京签署战略合作协议，侨禧投资旗下项目是备受瞩目的丰台地块，于2015年11月2日以83.4亿元竞得，业内人士普遍认为资金压力以及开发能力是华侨城转让项目公司部分股权的原因。穆迪投资者服务公司7月31日发布报告称，2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。截至7月28日，今年以来国内房地产行业并购案已达154起，涉及资金约2177亿元。

就在此前不久，“最大规模并购交易”的头衔还属于万科——6月29日，万科斥资约551亿元，现场拍卖成交广信资产包，获得广州主城区十余宗优质地块。7月25日，泰禾宣布以23.76亿元、18.75亿元的价格收购增城荔丰房地产有限公司和增城荔涛房地产有限公司100%股权，获得广州增城区多个地块;2017年上半年，阳光城通过并购获得多家公司股权及其持有的地块，且在一个月的时间里迅速完成3个大型并购。

中国房地产行业的并购案数量激增趋势近年来十分明显，根据Wind资讯统计数据发现，2014年7月份至今的三年时间内，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达11679.95亿元，接近1.2万亿元。2017年至今，房地产行业并购案宗数为154宗，涉资2177亿元。“并购”不再仅仅是中小房企甩卖资产求生的手段，行业整合已经进入龙头房企密集推动大规模并购重组的时代，像万科纳储广信资产、融创及富力并购万达重资产等涉资500亿以上的大宗并购案，很可能洗牌房企的土储占比、重塑top级企业的新排序。下半年，楼市调控政策维持不变，开发企业经营仍然面临很大难度。